水晶切割造型的外立面，布置如宾馆大堂的迎宾门厅，百余家世界级品牌店联袂进驻……元月3日亮相元通的南京国金中心（IFC），刷新了南京人高端商业体认知，把精致、优雅、重奢等商业元素尽情展现，开业以来顾客潮涌，河西大街交通为之一度吃紧。
不久前公示的《南京市商业网点规划（2021—2035年）》中，元通商圈定位“高能级综合性商业功能区”。但目前，元通商圈还仅有IFC、华采天地两家商综体，无论是对标南京“中华第一商圈”新街口，还是“咄咄逼人”的百家湖、桥北、仙林等商圈，元通商圈的商业体量、影响力还不够；相较于规划赋予元通的“高能级使命”，商圈建设还有很长路要走。
“商业‘圈’起来，消费才能火起来。”南京市规划和自然资源局详细规划处处长苏玲说，商业圈也叫“商圈”，是现代城市商业体系的鲜明特征。南京不仅要有新街口这样的“第一商圈”领头坐镇，还需要元通、夫子庙、百家湖这样的二三级商圈成长壮大。城市商圈层相应梯次布局，服务所在新城和地区的同时，辐射周边城镇和都市圈城市，协力打造南京国际消费中心城市。
“重奢”大鳄落元通，商圈定位“高能级”
对于近年来亮相于南京各商圈的高端商业体，人们习惯用“轻奢”“潮店”来称呼，3日开业的南京IFC业界评定是“重奢”。这无论从商家多达168家世界级旗舰店的“豪华阵容”，还是环境优容又极注重细节的装饰布设，均可窥见端倪。
红花虽好，当需绿叶扶持，IFC显然深谙此道。迪奥、路易威登、古驰等国际顶级品牌分布各楼层，顾客逛购“途中”，一路穿过经过富丽堂皇的大堂，踏上上下滚动视野开阔的扶梯，走过宽度可容小汽车通行的过道，氛围感被拉得满满。比如一层楼只摆布了一家西式花园餐吧区和几家巧克力、香水店，宽阔的空间当作“序厅”来使用，而各楼层用于环境布置、过道、休憩的空间也极为“阔绰”，让人感到“很浪费”又十分舒适。
不仅品牌“顶流”“仪式感”十足，进店选购“氛围”也与众不同。明明店内顾客不太多，不少品牌店门前引导顾客排起了队，只不过这样的“限流”倒不是故作姿态，而是为了保证顾客选购的体验感，是“大牌店”的一贯做法。餐饮店如余欢领鲜火锅、远洋私厨、甬府尊鲜、柿合缘等多为黑珍珠、米其林餐厅，号召力自不必说，店前等候区也设置成包厢，供顾客休憩等待叫号。
这个双休日，IFC延续了开业以来的火热。记者6日晚现场看到，IFC周围的白龙江东街、庐山路、江东中路辅道上停满了车，河西大街通往商家地下车库车辆排了两三列，出现了从未有过的拥堵现象。地铁元通出站口，河西大街、江东路人行过街通道上，一波波顾客涌向IFC。商场各楼层人潮涌动，“难怪今天新街口德基店今天人少许多，原来IFC开张了。”有顾客低语。从穿着打扮、神情举止看，顾客多为时尚达人、商务白领，显然是南京各家“奢店”“潮店”的常客。
“南京IFC是继香港、上海之后，全国的第三座IFC门店，足见国际重奢品牌店对南京商业地位的认可。”南京财经资深媒体人朱晓燕认为，作为二线城市的南京，商贸商务是其核心竞争力，拥有匹敌国内一线城市的商业能级。新街口商贸集中度超过北京王府井、上海南京路，节假日客流超百万，2021年营业额694亿元，是中国唯一拥有4个年销售超过40亿元百货购物中心的城市。其中德基广场以210亿元高居国内第二，仅次于北京SKP。
南京的商业容量以及德基的不俗表现，自然引起了国际“奢店”大鳄的关注，吸引了IFC这样的“重奢店”落户元通。“但就商圈规模影响力而言，元通才刚刚起步。”朱晓燕认为，目前元通地区仅拥有IFC、华采天地两家综合体，德基店装修中等待开张，但一街之隔的奥体苏宁广场项目一直停滞，金源商业广场在家乐福闭店后人气惨淡。
记者现场看到，与灯火璀璨的IFC、华采天地相比，奥体苏宁项目所在的西南象限还是一片“阴暗区”，金源地下商业以早餐店、盖浇饭为主，地下通道管线外露，铁皮上黑迹斑斑。可见元通要成为“高能级综合性商业功能区”，打造“服务全市、辐射南京都市圈”的高能级商圈，光有一两家顶流商业体还不够，尚需尽快启动周遭商业项目，统筹发展地上地下。
多级商圈分层设，后起之秀“气不服”
2023年10月，《南京市商业网点规划（2021—2035年）》征询公众意见，元通商圈和南站、江北商圈并列二级商圈；二级商圈之上，是新街口这个唯一的“一级商圈”，定位国际消费中心城市核心承载区，仙林、夫子庙、桥北、湖南路/中央路、百家湖等9个区域商业中心被定为“三级商圈”，定位“中高端综合性商业功能区”。城市商圈由此形成“金字塔”式的商业网点布局体系。
“2023版商业网点规划和2016版相比，都极为看重商业圈建设，2023版更突出了梯次布局、圈层服务。”南京市规划和自然资源局有关负责人介绍，2023年版规划取消了原来规划中的4大市级商业中心布局，改为一二三四五级商圈规划，这反映了随着南京城市外延，商圈建设对都市圈、全市及所在板块、作用有所不同，需要对商圈定位、功能和服务范围分门别类、特色发展，既分层布局又形成合力。
但各商圈所在板块和坊间对这种划分并不尽然认同。“事实上南京商界自身有个第一、第二、第三商圈的划分，原来的第一、第二商圈是新街口、湖南路，新街口的龙头地位自然无法撼动，如今随着山西路、湖南路的沉寂，大家都争相喊出打造第二、第三商圈。”南京某三级商圈负责人说。
据介绍，百家湖商圈拥有江宁金鹰、景枫中心、21世纪太阳城等6家商综体，百家湖1912、湖滨路·林荫下等商业街，经营面积95万平方米，以天元中路和双龙大道构成十字路口为中心，向周边辐射开去，服务半径覆盖江宁主城区和开发区在内的200多个社区，消费人口150万，日均人流量10万人次，年商业购买力达80亿元，已成为名副其实的“江宁新街口”。
和百家湖商圈相比，桥北商圈商业面积更大，经营业态更多样。泰山街道党工委委员杨权勇介绍，桥北商圈从大桥南堡到泰山新村长近2公里，沿大桥北路集中了弘阳广场、万象汇、金象城、大洋百货、印象汇、金盛家居等10多家商业体，总面积达160万平方米，涵盖了商综体、步行街、家居城、大卖场、汽车4S园等各类业态。
元旦跨年活动各商圈漫天飞腾的气球雨，见证了各自的市场号召力，也印证了真正的“江湖地位”。新街口沸腾人气自不必说，百家湖商圈景枫中心一家，元旦当日客流29.5万人次，元旦假期3天客流量52.6万人，销售同比去年增长55.7%；28家零售品牌中，5家业绩全国第一。桥北商圈跨年当天客流量累计58万人次。
对于各板块的质疑，南京规划与自然资源局有关负责人解释说，规划着眼于南京整体的商业布局，以及今后十年的发展愿景。像元通商圈目前的人气和影响力虽然不及百家湖和桥北，江北商圈目前还是“白纸一张”，但这两个商圈分别是南京现代化新城和国家级新区核心区。当中江北商圈处于整个江北新区中心，规划三条地铁；元通所在的河西南集中了中央商务区、金融城、建邺高新区等现代商务科创板块，以及会务、博览、文体等市级公共服务，被誉为南京的“塔尖城区”，拥有大批商务白领和高净值人士，其影响力和辐射范围不仅在河西，还包括南京城和都市圈。
盘好资源建商圈，消费自然火出圈
几家欢乐几家愁。相较于快速崛起的桥北、百家湖等商圈，前景看好的元通商圈，2016版“市级商业副中心”的湖南路/山西路商圈，以及十数年前还自诩为南京“第三商圈”的中央门商圈，显而易见地沉沦了。
同样元旦当天下午，记者在湖南路商圈看到，受山西路广场、地铁5号线施工影响，狮子桥美食街人气冷落，多家火锅店、快餐店关张，湖南路上苏宁环球购物中心装修改造，将交付中大医院转作他用。山西路广场青春剧场、西流湾公园经过一番“堆积木”般地挪位改造后，整个广场视野开阔了许多，但仍有工地进展停滞，这影响到广场周边的购物环境，像山百大楼依然是传统百货业态，店内顾客中老年人为主。
面对电商冲击，以百货批发为主的中央门商圈衰落在情理之中。然而仅仅十数年前，湖南路/山西路商圈还是南京的“顶流存在”，享有“北有王府井、南有湖南路”美誉。此轮规划中湖南路仍规划为南京“三级商圈”，专家的解释是，工程建设的确拖累了湖南路商圈，地铁5号线未通车也影响到商圈建设，但该商圈是鼓北中心区域，附近人口密集，有很好的商业传统和基础，随着山西路广场改造打开城市“新封面”，和整个片区交通、环境面貌改善，商圈终会迎来振兴之日。
“商圈沉浮见证城市变迁，新城发展推动商圈发育。”苏玲认为，百家湖、仙林、桥北、元通等“新生代商圈”崛起，根本动力是南京多中心、开敞式城市布局，吸引人口、交通、商业资源向新城集聚。分析这些商圈不难发现，都有百万级人口支撑，都有两条以上地铁串联，但要形成辐射力强的商圈，还需在业态布局、环境建设上下功夫，遵循商业发展的内在逻辑，这才是商圈建设的“王道”。
“桥北商圈从发育到成熟，从低端到繁华，经历了十数年磨炼。” 杨权勇感慨道，早些年桥北地区明发滨江、威尼斯水城、苏宁天润城等一批超大盘扎堆，建材、家具市场密布，长期是主城居民较少光顾的地区。随着地铁3号线、宁天城际相继开通，桥北滨江建成生态公园，大桥北路实施快速化改造，商综体、法式风情街、欢乐小镇等纷纷落户，门户感和积聚效应日益凸显。对桥北近百万居民来说，这里既是“会客厅”，又是旅游地；既是生活日常，也为“诗和远方”。成长于桥北的弘阳地产，如今在长三角、大湾区、成渝等城市群运营40多个商业项目，总体量超500万平方米，商业模式输往全国。
服务东山主城和江宁大学城师生，百家湖商圈更加注重环境建设和业态组合，以百家湖湖岸为背景，营造“自然景观特色+新兴游乐业态+年轻时尚商业”的商圈形态，商区即景区、购物即旅游。围绕湖岸线，商圈打造了银色沙滩、喷泉舞台、帆船码头、爱情摩天轮等游乐场景，吸引了综合性商场江宁金鹰、“轻奢年轻态”景枫中心、夜生活集聚区江宁1912进驻，每家都有自己的专属DNA，从不“打架”互相借力， 连商场之间的地下空间都相通，不管是前卫少年、时尚白领还是一家三口，都能找到自己的“消费出口”。
“所以说商圈建设是人口、交通、业态、环境等多因素综合作用的过程，商圈能建成怎样，以什么样的面貌示人，就看各片区如何把这些要素用好盘好，集聚好发展好，既要顶层设计、做好定位，又要因势利导、借力打力。”苏玲认为，泱泱大观、各具特色的商圈展现了南京作为特大城市、商贸中心城市的宏大气魄，共同助力南京打造“国际潮”“金陵韵”共生互融的国际消费中心城市。
记者 刘春 顾巍钟
通讯员 王强 陈蓓
