受国庆长假和楼市低迷的双重影响，南京10月份二手房市场的表现乏善可陈，虽然挂牌均价微幅下探0.12%，但是成交量下滑明显，同比和环比均下跌超过30%。对于买家来说，好消息是议价空间持续增大，已达近2年来的最高。

上月南京二手房挂牌均价36077元/㎡

尽管南京楼市的热门板块如河西等地挂牌价仍居高不下，不过在本该是交易旺季的“银十”里还是出现了挂牌价下跌的趋势。来自365淘房的统计显示，10月份南京二手住宅的均价为36077元/㎡，环比上月的36121元/㎡，跌幅为0.12%，全市各区里只有栖霞区和六合区的挂牌价上涨，涨幅分别为4.16%和3.34%，其他区域全部环比走低，以建邺区为例，9月的整体挂牌均价为48205元/㎡，至10月份降至47801元/㎡，降幅为0.84%；以学区房见长的玄武区则从41107元/㎡降至39440元/㎡，降幅最大为4.06%。

扬子晚报/紫牛新闻记者在链家网、我爱我家等多个中介平台上看到，卖家态度相当“诚恳”，一套河西中部学区房的售价在3个月内下调了5次，单次降幅在1万-1.5万之间。这套房源的代理中介告诉记者，房主原本挂牌价过高，单价在6.8万/㎡左右，数次调价后总价降了近8万元，不过单价也只降了1000元/㎡，距离买家的心理价位仍有不小的差距。“如今是买方信心不足，不愿出手，挂牌价持续下滑成市场主流”，该中介表示。

成交量同比环比同步“大跳水”

再来看看“银十”交易量的变化，根据网上房地产的官方数据，今年10月份南京共卖出二手房5828套，比9月的8944套少卖了3086套， 环比下跌34.8% ，同比2020年10月则下跌约35%。从各区的成交情况来看，南京我爱我家研究院指出各区成交排名基本没有变动，其中江宁成交1051套，仍排名第一；栖霞、浦口排名分列二三位，受市场整体下行影响，各区的成交量环比均出现不同程度下滑。

记者发现，交易量变动最大的要数江宁和栖霞两地，成交二手房套数近乎“腰斩”，这与当地挂牌房源数量较多、同质化竞争激烈有关。“新房都不好卖，不用摇号的楼盘比比皆是，一二手倒挂的现象也几乎销声匿迹”，没有“倒挂”的加持，二手房跟新房相比自然失去了吸引力，除了刚需置业以外，不少改善换房的需求被暂时搁置下来。

二手房议价空间达近2年新高

低迷的市场对于刚需客来说其实也有好消息，来自南京我爱我家研究院的分析报告，10月南京二手房交易的议价空间为4.98%，环比再涨0.91%，达到近2年以来的最高值。举例来说，一套300万的二手房，砍价空间高达15万，而就在半年前的今年5月份，同样一套房源的议价空间仅为6万元左右。

“目前二手房交易已逐步转为买方市场，购房者在谈判中的话语权已大大增加”，南京我爱我家研究院认为，加上市场房源供应充足，业主为了尽快促成交易也会选择降价，这一趋势或将持续至年底。

此外，10月份低总价房源也成为市场主力，100万-200万的价格段成交占比高达40.1%，继续排名第一，环比上涨4.9%；300万以内的累计占比达71.2%，毫无疑问，低总价房源已成为客户首选。从面积段来看，刚需、刚改客群中意90平方米以内的户型，累计占比65.7%，其中60平方米-90平方米是主力需求；120平方米以上的中大户型也有一定市场空间，成交占比为14%。市场人士建议，楼市下行阶段是出手置业的良机，充足的房源加上扩大的议价空间，买家不要错过难得的市场调整期。