房地产市场调整关键期 个别城市房价涨速须警惕
2019-08-21 11:33:00  来源:中国经济网  
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  楼市下行盘整的周期进一步确立。

  这从楼市多个指标的下滑可以看出。国家统计局数据显示:1~7月份,全国房地产开发投资同比增长10.6%,已持续四个月回落;商品房销售面积同比下降1.3%,持续6个月负增长;开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑,其中新开工面积已持续下滑4个月,购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

  房企融资端收紧的压力正逐步显现。

  1~7月份,房地产开发企业到位资金9.98万亿元,同比增长7%,增速比1~6月份回落0.2个百分点。

  值得注意的是,7月份楼市数据还未反映出月底两个重要会议的效应,即7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,央行座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多。

  市场较为主流的看法是,在这些调控信号的加码下,楼市地市快涨的上行周期已结束了。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示,楼市目前处于下行周期,房价上涨的可能性不大,要考虑的是会不会下降,降多少。

  需要注意的是,在销售放慢的情况下,新开工不断增加,有可能在一些地方形成新一轮的库存。

  尤其是,“下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降,政策面的收紧可能进一步强化信贷缩量现象,从而削弱置业意向者的入市动力,减缓市场成交,使市场成交继续下行走势。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为。

  资金收紧 楼市地市多指标下滑

  每年的政治局会议对经济形势的研判,历来是下一阶段经济政策的“风向标”。

  在7月30日召开的中共中央政治局会议中,关于房地产市场除重申“房住不炒”之外,还增加一个新提法——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  央行则直接点名房地产,称房地产行业占用信贷资源依然较多,下一步要严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

  一时间,楼市再度成为调控收紧的风暴点。

  而市场的下滑态势已经出现。

  房地产开发投资数据最能体现房企对楼市的预期,这一增速正从高位缓慢回落。

  1~7月份,全国房地产开发投资7.3万亿元,同比增长10.6%,增速比1~6月份回落0.3个百分点。

  今年以来,开发投资增速主要是“施工拉动型”, 1~7月份累计施工面积7.9亿平方米,同比增长9%,增速比1~6月份加快0.2个百分点。

  但新开工面积开始下降,1~7月份房屋新开工面积同比增长9.5%,增速回落0.6个百分点,再加上融资收紧与地市低迷影响,开发投资增速继续回落。

  销售端略有回暖,但恐难以持续。1~7月份,商品房销售面积同比下降1.3%,降幅收窄0.5个百分点;商品房销售额同比增长6.2%,增速加快0.6个百分点。从区域上看,东中西部以及东部销售均现回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业定调的重要性和必要性。

  对此,夏丹置评道,7月市场成交情况看似有所好转,却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。

  而融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪,使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

  随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查,特别是对信托机构开展余额管理,房地产企业表外融资等受到较大限制,1~7月份房企到位资金中自筹资金增速2.8%,环比回落1.9个百分点。

  房企融资压力的加大,令其拿地行为也愈发谨慎。1~7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅再一次扩大;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与前一个月持平。

  中泰证券分析师倪一琛认为,土地市场二季度回暖态势在7月没有延续,7月全国40大中城市土地溢价率11.38%,较6月大幅下降8.1个百分点。土地溢价率走低主要受融资收紧影响,虽然(房企融资中)信托占比少,但主要用于前端拿地,7月以来信托收紧后,土地市场降温显著。预计下半年房企拿地意愿难以大幅改善。

  个别城市房价仍上涨过快

  房价仍是重要的监管决策依据。

  7月以来,苏州、西安等多个城市升级调控措施,也出现了开封松绑“一日游”的典型案例,都表明调控不放松的信号,对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。

  哪些城市房价仍在上涨较快?记者梳理7月份70城房价数据发现,7月新房环比涨幅中,河南平顶山以1.6%的涨幅领跑全国,并高出三线城市平均涨幅0.9个百分点。今年1-7月,平顶山房价环比涨幅分比为0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%,分别位于全国涨幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。

  另一个值得注意的城市是大理。7月份大理新房环比上涨1.5%,排在全国第二;新房同比上涨22.7%,依旧排在全国第二。从二手房来看,厦门二手房价同比涨幅为18.3%,居全国第二,仅次于呼和浩特(21.7%),环比涨幅为0.8%。

  在7月份二手房价环比涨幅中,洛阳的涨幅最最大,环比上涨1.5%,而6月份涨幅最高的是无锡。值得注意的是,7月26日洛阳市政府曾就稳定房价,对市区所有在建房地产项目实行商品住房价格申报指导制度,发出限涨令。有分析者认为,新房市场限涨令下部分购房者的预期有所转变,担心政策收紧反而加快购房,使得洛阳的二手房价格有所上涨,预计洛阳后续对于二手房市场的管控也会升级。

  部分热点城市的房价又有了复苏迹象,如西安、厦门等,7月新房环比涨幅并列全国第三,均上涨了1.4%。尤其是厦门的二手房市场出现躁动现象。7月份,厦门二手房价环比上涨1.3%,涨幅排在全国第3名,此前6月份还排在第34名。

  相比之下,遵义、青岛、三亚和天津等城市二手房价格环比跌幅最大。

  从房价同比涨幅看,西安已连续8个月新房同比涨幅全国第一,呼和浩特则连续9个月二手房同比涨幅全国第一。

  不过,从整体来看,房价涨速出现平稳的态势。根据国家统计局数据,7月共有60个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,环比6月份减少3个。分城市级别来看,7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比前一个月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州分别上涨0.6%和0.3%,深圳持平,上海下降0.1%。4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅持平。其中,上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%,北京下降0.3%。

  31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比前一个月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%,涨幅均与前一个月持平。

  从房价同比涨速来看,各线城市涨幅全线回落。7月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%,较6月份回落0.1个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%,涨幅分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%,涨幅分别回落0.7和0.8个百分点。

  国家统计局新闻发言人刘爱华表示,近几个月,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅都略有回落,预期也相对稳定,房地产市场有保持平稳健康发展的基础。

  但对于房企们来说,压力会越来越大,即使是排名前三的碧桂园、恒大和万科,7月份的单月销售规模,也在环比下降,显著低于上半年的业绩均值。对于接下来的房地产市场走势,克而瑞研究中心认为,2019年将是房地产市场销售“小年”的预期不变。虽然7月房地产市场表面上似有淡季不淡的错觉,实际上市场正加速转冷。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,后续置业需求明显不济,市场观望情绪愈加浓重。预计8月市场将继续走弱,特别是在四季度,随着企业供货的增加,百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升,但出现快速增长的概率不大。

  而对于有的房企,需要确保自己不出现“黑天鹅”事件,渡过这一轮重大风险周期活下来,才能活得好。

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责编:唐可垚
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